iPro Mortgage의 스티브 양입니다. 최근 주택 소유주들과 상담하다 보면 공통적인 고민을 듣습니다. 코로나 시기에 받아둔 3~4%대 모기지 이자율이 너무 아까워서 지금의 높은 금리로는 절대 재융자(Refinance)를 하고 싶지 않다는 것입니다. 충분히 이해할 수 있습니다. 3%대 모기지는 지금 시장에서는 매우 좋은 조건입니다. 그런데 한 가지는 꼭 확인해야 합니다.

3% 모기지를 지키는 동안 20%가 넘는 신용카드 빚에 매달 얼마의 이자를 내고 있는가? 좋은 모기지 금리를 지키는 것도 중요하지만 결국 가계 재정에서 중요한 것은 하나의 이자율이 아니라 전체 부채에 매달 얼마를 지출하고 있는가이기 때문입니다.

3% 모기지를 지키면서 25% 카드빚을 내고 있다면
신용카드와 자동차 할부, 개인대출 등 여러 부채가 쌓이면 각각의 월 페이먼트는 작아 보여도 모두 합쳤을 때 상당한 부담이 됩니다. 특히 신용카드는 높은 이자율 때문에 미니멈 페이먼트만 계속할 경우 원금이 생각보다 빠르게 줄지 않을 수 있습니다. 이때 집에 충분한 에퀴티가 있다면 이를 활용해 고금리 부채를 정리하는 Debt Consolidation을 검토할 수 있습니다. 대표적인 방법이 Cash-out Refinance와 HELOC 또는 Home Equity Loan입니다.

Cash-out Refinance로 여러 빚을 하나로
예를 들어 기존 모기지와 신용카드, 자동차 할부를 합쳐 매달 약 $4,100을 내고 있다고 가정해 보겠습니다. 충분한 주택 에퀴티와 소득 등 융자조건을 갖추고 있다면 Cash-out Refinance를 통해 고금리 부채를 새로운 모기지에 통합할 수 있습니다. 새 모기지의 이자율은 기존 3%보다 높아지더라도 신용카드와 자동차 할부 등 여러 페이먼트가 없어지면서 전체 월 부채상환액은 오히려 낮아질 수 있습니다.

여기서 중요한 것은 단순히 3%와 6~7%를 비교하는 것이 아닙니다. 현재 모든 부채의 월 페이먼트를 합친 금액과 부채 통합 후의 총 월 페이먼트를 비교해야 합니다. 다만 월 페이먼트가 낮아진다고 무조건 총비용까지 줄어드는 것은 아닙니다. 단기 부채를 장기 모기지에 포함하면 상환기간이 길어질 수 있고, 재융자에는 Closing Cost도 발생합니다. 따라서 월 Cash Flow뿐 아니라 총 이자비용과 융자기간까지 함께 계산해야 합니다.

3% 모기지를 지키고 싶다면 HELOC도 방법
기존 3%대 첫 번째 모기지를 포기하고 싶지 않다면 다른 방법도 있습니다. 첫 번째 모기지는 그대로 두고 주택 에퀴티를 담보로 HELOC(Home Equity Line of Credit)이나 Home Equity Loan을 이용하는 것입니다. HELOC의 금리가 기존 첫 번째 모기지보다 높더라도, 이를 훨씬 높은 금리의 신용카드 부채를 정리하는 데 활용한다면 전체 이자부담과 월 Cash Flow를 개선할 가능성이 있습니다. 다만 HELOC는 상품에 따라 변동금리가 적용될 수 있고 집을 담보로 하는 부채입니다. 신용카드 빚을 주택담보부채로 바꾸는 것이므로 단순히 금리가 낮아졌다는 이유만으로 결정해서는 안 됩니다. 얼마나 빨리 갚을 것인지까지 함께 계획해야 제대로 된 Debt Consolidation이 됩니다.

이자율 하나보다 전체 부채를 보십시오
낮은 모기지 이자율을 가지고 있다는 것은 분명 좋은 자산입니다. 하지만 3% 모기지를 지키는 것에만 집중하다가 20%가 넘는 신용카드와 다른 고금리 부채가 계속 늘어나고 있다면 전체 재정상태는 오히려 악화될 수 있습니다. 반대로 무조건 기존 저금리 모기지를 포기하고 Cash-out Refinance를 하는 것도 정답은 아닙니다.

어떤 사람에게는 Cash-out Refinance가 유리할 수 있고, 어떤 사람에게는 기존 모기지를 그대로 유지하면서 HELOC를 활용하는 것이 나을 수 있습니다. 경우에 따라서는 두 방법 모두 사용하지 않고 현재 부채를 빠르게 상환하는 것이 더 유리할 수도 있습니다. 그래서 비교해야 할 숫자는 단순한 모기지 금리가 아닙니다.

현재 전체 부채의 이자율과 월 페이먼트, 재융자 후 월 페이먼트, Closing Cost 그리고 앞으로 지불할 총이자까지 함께 봐야 합니다. 집에 쌓인 에퀴티는 단순히 집값이 올랐다는 숫자만은 아닙니다. 필요할 때 가계의 재정구조를 다시 설계할 수 있는 자산이기도 합니다. 현재 가지고 있는 부채와 주택 에퀴티를 함께 분석해 Cash-out Refinance, HELOC, Home Equity Loan 가운데 어떤 구조가 실제 월 지출과 장기 비용을 줄이는 데 도움이 되는지 비교해 보시기 바랍니다.

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