최근 LA와 오렌지카운티(OC) 등 남가주 지역의 55세 이상 주택 소유주분들과 상담하다 보면 이런 고민을 정말 많이 듣습니다. "아이들도 다 장성해서 나가고, 큰 집 청소하고 뒷마당 관리하기도 이제는 힘에 부치네요. 얼바인이나 플러턴 주변의 단층 콘도나 타운하우스로 줄여서 가고 싶은데, 지금 집 재산세가 1년에 3천 불 정도입니다. 새 집을 사면 재산세가 1만 달러를 훌쩍 넘을 것 같아 세금이 무서워 이사를 못 가겠습니다."
오래전 남가주에 집을 마련하신 분들은 부동산 가치가 크게 올랐음에도 불구하고, 과거 구매 당시를 기준으로 한 낮은 과세기준액(Assessed Value) 덕분에 매우 낮은 재산세 혜택을 누리고 계십니다. 하지만 많은 분들이 집을 옮기면 새 집의 시세를 기준으로 재산세가 새롭게 계산될 것이라는 걱정 때문에, 관리하기 힘든 큰 집에 계속 머물고 계십니다.
하지만 이제는 더 이상 그 이유 때문에 이사를 포기하실 필요가 없습니다.
55세 이상(또는 일정 요건을 충족하는 중증 장애인 및 자연재해 피해자)의 캘리포니아 주택 소유주라면 Prop 19를 통해 기존의 과세기준액(Tax Base)을 새 집으로 이전할 수 있기 때문입니다. 이 혜택은 평생 최대 3회까지, 남가주뿐만 아니라 캘리포니아 어느 지역으로 이사하더라도 적용될 수 있습니다.
Prop 19의 놀라운 절세 효과
이해를 돕기 위해 남가주 주택 시장에 맞는 실제와 비슷한 예를 들어보겠습니다.
현재 거주 중인 집의 과세기준액(Assessed Value)이 30만 달러여서 매년 약 3,000달러의 재산세를 내고 있다고 가정해 보겠습니다. 이 집을 팔고 120만 달러짜리 새 집으로 이사한다면 어떻게 될까요?
Case 1. 기존 집을 120만 달러(또는 그 이상)에 팔고, 새 집을 120만 달러에 구입하는 경우
기존 집의 판매가격이 새 집 가격과 같거나 더 높다면 기존의 과세기준액(Tax Base)이 그대로 이전될 수 있습니다. 즉, 120만 달러짜리 새 집으로 이사하더라도 재산세 산정 기준은 기존의 30만 달러 수준이 유지되어, 결과적으로 재산세 역시 기존과 거의 같은 수준으로 유지됩니다. 다시 말해, 120만 달러짜리 새 집에 거주하면서도 매년 약 3,000달러 수준의 재산세만 부담할 수 있는 것입니다. 매년 1만 달러가 넘는 재산세를 낼 수도 있는 상황에서 수천 달러의 부담만 유지할 수 있다면, 장기적으로는 엄청난 절세 효과를 누릴 수 있습니다.
Case 2. 기존 집을 100만 달러에 팔고, 새 집을 120만 달러에 구입하는 경우
새 집 가격이 기존 집 판매가격보다 높더라도 혜택은 계속 적용될 수 있습니다. 이 경우에는 초과한 금액만 기존 과세기준액에 더해집니다.
기존 과세기준액 : 30만 달러
기존 집 판매가격 : 100만 달러
새 집 구입가격 : 120만 달러
새 집이 기존 집보다 20만 달러 더 비싸므로 새로운 과세기준액은 30만 달러 + 20만 달러 = 50만 달러가 됩니다. 결과적으로 120만 달러짜리 집에 살면서도 재산세는 약 50만 달러의 과세기준액을 기준으로 산정됩니다. Prop 19가 없었다면 120만 달러 전체를 기준으로 재산세가 계산되었겠지만, Prop 19 덕분에 매년 수천 달러의 재산세를 절약할 수 있는 것입니다.
세금 문제를 해결했다면, 이제는 스마트한 융자 전략입니다.
재산세 걱정이 해결되었다고 해서, 남가주 주택 시장의 가치 상승으로 얻은 수십만 달러의 에퀴티(Equity)를 새 집 구매에 모두 현금으로 투입하는 것이 항상 최선은 아닙니다. 빚이 없다는 심리적 안정감은 얻을 수 있지만, 은퇴 생활에서 가장 중요한 현금 유동성(Liquidity)이 모두 집 안에 묶여버릴 수 있기 때문입니다.
많은 은퇴 설계에서는 집을 팔아 생긴 자금 중 일부만 다운페이먼트로 사용하고, 나머지 현금은 생활비, 투자금, 비상자금 등으로 충분히 확보해 두는 전략을 선호합니다. 그 후 남은 잔금은 자신의 상황에 맞는 융자를 활용하는 것이 훨씬 유연한 자산 관리가 될 수 있습니다.
첫 번째 전략은 일반 모기지를 활용하는 방법 입니다.
보유한 현금이 만들어내는 투자 수익률이 모기지 이자율보다 높다면, 모든 현금을 집에 묶어두기보다 유동성을 확보하는 것이 장기적으로 더 유리할 수도 있습니다.
두 번째 전략은 리버스 모기지(Reverse Mortgage)를 활용하는 방법 입니다.
다운페이먼트 후 남은 잔금을 리버스 모기지로 구성하면 모기지 원금과 이자에 대한 월 상환(P&I)을 하지 않고도 새 집에서 계속 거주할 수 있습니다. 대신 재산세, 주택보험료, HOA 비용(해당 시), 주택 유지 의무는 계속 부담해야 합니다. 은퇴 후 매달 모기지 페이먼트 부담을 줄이면서도 현금 유동성을 충분히 확보할 수 있다는 점에서 많은 시니어들이 활용하는 전략 중 하나입니다.
내 집 안에 잠든 에퀴티, 이제는 깨워야 할 때입니다.
더 이상 재산세 걱정 때문에 관리하기 힘든 큰 집에 머무르실 필요는 없습니다. Prop 19를 활용하면 재산세 부담을 크게 줄이면서도 더 편리하고 관리하기 쉬운 집으로 이사할 수 있습니다. 그리고 집 안에 잠들어 있는 막대한 에퀴티를 현금화하여 남가주에서의 은퇴 생활의 여유와 선택지를 넓힐 수도 있습니다.
다만 Prop 19 적용 여부와 절세 효과는 기존 주택의 과세기준액, 매도가격, 새 주택의 구입가격, 이사 시기 등 여러 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 계약 전에 반드시 전문가와 함께 시뮬레이션을 받아보시는 것을 권해드립니다. 어떤 융자 방식이 고객님의 은퇴 계획에 가장 유리할지, 프로의 시각으로 가장 안전하고 효과적인 로드맵을 설계해 드리겠습니다. 모든 융자는 스티브 양에게 맡기세요. 프로는 다릅니다!
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