LA와 오렌지카운티(OC)를 비롯한 남가주 지역의 시니어 주택 소유주들과 상담하다 보면 이런 이야기를 자주 듣는다. "30년 전 30만 달러에 산 남가주 일대의 집이 지금은 150만 달러가 훌쩍 넘었다. 재산세는 아직도 1년에 3천 달러 정도밖에 안 나오니, 나중에 아이들에게 물려주면 렌트를 놓아 안정적인 수입을 얻으며 잘 살 수 있을 거다."
부모라면 누구나 한 번쯤 해보는 따뜻한 계획이다. 하지만 Prop 19 시행 이후에는 이 생각이 예상치 못한 부담으로 이어질 수도 있다. 융자 전문가의 입장에서 보면, 자녀에게 자산을 물려준다는 선의가 오히려 큰 재산세 부담을 남기는 결과가 될 수 있기 때문이다. 과거에는 부모의 주택을 상속받은 자녀가 임대주택으로 활용하더라도 부모가 적용받던 낮은 재산세 기준을 유지할 수 있는 경우가 있었다. 그러나 Prop 19 시행 이후에는 규정이 크게 달라졌다. 부모의 재산세 기준을 그대로 적용받기 위해서는 일정 요건을 충족해야 하며, 자녀가 해당 주택으로 이사해 주 거주지(Primary Residence)로 사용하고 관련 요건을 충족해야 한다.
현실적으로는 이미 다른 지역에 직장과 가정을 꾸린 자녀가 자신의 생활권을 옮겨 부모의 집을 계속 주 거주지로 유지하기란 쉽지 않다. 결국 상속받은 집을 렌트로 활용하거나 투자용 부동산으로 보유하게 되면 기존 재산세 혜택을 받을 수 없게 되는 경우가 많다. 그 결과 과거 연 3,000달러 수준이던 재산세가 현재 시세를 기준으로 새롭게 산정되어 연 15,000달러 이상으로 크게 증가할 수도 있다. 실제 세액은 주택의 시가와 지역별 세율에 따라 달라질 수 있지만, 남가주처럼 주택 가치가 폭발적으로 상승한 지역에서는 부모가 예상했던 것보다 훨씬 큰 재산세 부담을 자녀가 떠안게 되는 사례가 적지 않다.
이처럼 자녀가 예상보다 큰 재산세 부담을 안게 될 가능성이 있다면, 집 자체를 남기는 것보다 집 안에 쌓인 막대한 에퀴티(Home Equity)를 어떻게 활용할 것인지도 함께 고민해 볼 필요가 있다. 많은 사람들이 집에서 자금을 마련하려면 캐시아웃 재융자(Cash-out Refinance)부터 떠올린다. 하지만 캐시아웃 재융자는 다음 달부터 원금과 이자를 매달 상환해야 하는 일반적인 대출이다. 은퇴 이후 소득이 줄어든 상황에서는 적지 않은 부담이 될 수 있다.
이럴 때 고려할 수 있는 대안 중 하나가 리버스 모기지(Reverse Mortgage)다. 일정 자격을 갖춘 고령의 주택 소유주는 집에 쌓인 에퀴티를 활용하면서도 거주하는 동안에는 월 원리금 상환 의무 없이 자금을 사용할 수 있다. 물론 재산세와 주택 보험료, 주택 유지 관리는 계속 본인이 부담해야 한다.
또한 대출금은 주택을 매각하거나 더 이상 거주하지 않는 시점에 정산된다. 대출금을 상환하고 남은 주택의 순자산은 상속인에게 그대로 이전된다. 결국 중요한 것은 집 한 채를 그대로 남기는 것이 아니라, 평생 남가주에서 모아온 에퀴티를 가족에게 가장 가치 있는 형태로 전달하는 것이다. 세금 폭탄이 될 수도 있는 집을 무작정 물려주는 대신, 부모는 집에 잠들어 있는 에퀴티를 활용해 노후 생활의 여유를 확보하고, 필요하다면 자녀의 첫 주택 구입을 위한 다운페이먼트나 다른 재정적 지원으로 활용하는 것도 하나의 현명한 전략이 될 수 있다.
좋은 융자는 단순히 돈을 빌리는 기술이 아니다. 내 집에 쌓인 에퀴티를 언제, 어떻게 활용해야 가족에게 가장 큰 가치를 남길 수 있는지를 설계하는 전략이다. Prop 19 시대에는 단순히 집을 상속하는 것보다, 주택 에퀴티와 상속, 그리고 융자 전략까지 함께 고려한 맞춤형 로드맵이 더욱 중요해지고 있다.
모든 융자는 스티브 양에게 맡기십시오. 프로는 다릅니다.
Steve Yang | NMLS 451092
Loan Consultant | DRE Broker | MBA
Cell: (213) 393-6334 / (714) 759-2597
iPro Mortgage, Inc.
NMLS 2431724 | DRE 02201387
1440 N. Harbor Blvd. Suite 900
Fullerton, CA 92835 (Appointment Only)
www.ipromortgageinc.com
