안녕하세요, iPro Mortgage의 스티브 양입니다.
여윳돈으로 투자용 집을 한 채 사고 싶은데, 작년에 세금 보고(Tax Return)를 너무 적게 해서 은행 융자가 안 나온대요. 자영업을 하시거나 비즈니스를 운영하시는 분들께 많이 듣는 하소연 중 하나입니다. 합법적으로 비용 처리를 많이 하다 보니 서류상 소득이 낮게 잡혀, 정작 투자가 필요할 때 일반 융자(Conventional)의 높은 문턱에 걸려 좌절하시는 분들이 많습니다. 오늘 프로의 융자노트에서는 내 개인 소득 증명 없이, 순수하게 집에서 나오는 렌트비만으로 융자를 받을 수 있는 획기적인 프로그램, DSCR(부채 상환 감당 비율) 융자를 소개해 드립니다.
1. Q: DSCR 융자가 도대체 뭔가요?
A: 일반 융자는 돈을 빌리는 사람의 월급이나 비즈니스 소득(DTI)을 깐깐하게 봅니다. 하지만 DSCR(Debt Service Coverage Ratio) 융자는 사람의 소득은 보지 않고, 그 집이 스스로 돈을 얼마나 벌어오느냐만 봅니다. 쉽게 말해, 새로 살 투자용 집에서 매달 들어올 예상 렌트비 수입이 그 집의 한 달 유지비(모기지 원금+이자+재산세+보험료 등)를 덮고도 남는다면 융자를 승인해 주는 아주 합리적인 방식입니다.
2. DSCR 융자의 강력한 장점 3가지
복잡한 소득 증명(Full Doc) 면제가 됩니다. W-2, 세금 보고서(Tax Return), 심지어 직장 고용 증명이나 개인 수입 증명서조차 요구하지 않습니다. 무제한 투자 확장 가능합니다. 내 개인의 부채 비율을 따지지 않으므로, 수익성 좋은 매물만 잘 고르면 두 채, 세 채 투자용 부동산을 계속해서 늘려갈 수 있습니다. 전문 투자자들에게 가장 사랑받는 이유입니다. 빠르고 간결한 수속이 장점입니다. 복잡한 개인 세금 서류를 심사할 필요가 없으므로 일반 융자보다 클로징 속도가 훨씬 빠르고 수월합니다.
3. Q: 승인 기준, 어떻게 계산하나요?
A: 계산법은 아주 직관적입니다. 한 달 예상 렌트비가 $3,000으로 한 달 은행 페이먼트+유지비 합이 $3,000이 경우 수입과 지출이 똑같으므로 DSCR 비율은 1.0이 됩니다. 요즘은 이 비율이 1.0만 넘어도(즉, 렌트비로 은행 빚만 갚을 수 있어도) 좋은 조건으로 승인해 주는 렌더들이 많습니다. 심지어 다운페이먼트를 조금 더 하면 1.0이 채 안 되어도 진행 가능한 특별 프로그램도 있습니다.
4. 이것만은 꼭 알아두세요!
세금 보고를 면제해 주는 혜택이 큰 만큼, 일반 융자보다는 이자율이 약간(보통 0.5% ~ 1.5% 정도) 높게 형성됩니다. 또한 최소 20% ~ 25% 이상의 다운페이먼트가 준비되어 있어야 합니다. 하지만 약간의 이자율 차이보다, 세금 보고의 제약에서 벗어나 투자 타이밍을 잡고 레버리지를 극대화할 수 있다는 점에서 투자자분들에게는 압도적으로 유리한 무기가 됩니다.
부동산 투자의 성패는 어떤 매물을 고르느냐만큼이나 융자 전문인이 어떤 융자 무기를 쥐고 핸들하느냐의 능력에 달렸습니다. 시장에 떠도는 수많은 Non-QM(특수 융자) 프로그램 중 내 상황에 가장 유리한 플랜이 궁금하시다면 주저 말고 연락해 주십시오. 30년 메이저 은행(Wells Fargo, BofA, Chase) 경력의 융자 베테랑이 가장 확실하고 안전한 투자 길을 열어드리겠습니다.
모든 융자는 스티브 양에게 맡기세요. 프로는 다릅니다!
(213) 393-6334 / (714) 759-2597
www.ipromortgageinc.com
